房企千亿销售数据挤水分 权益口径下谁在裸泳

上半年楼市在跌宕起伏中结束。年中成绩单是，147家企业跨越50亿门槛，较去年增加9家，合计实现销售额58537亿元，同比增长10.3%。若以千亿为门槛，跃入其中的房企已达12家。

克而瑞数据显示，碧万恒依然占据前三的位置，上半年分别录得3895.4亿元、3349.3亿元、2825.4亿元销售额。其中，碧桂园仅6月单月便录得820亿元业绩，刷新行业纪录。合约销售超2000亿的房企还有保利和融创，分别录得2501亿元、2139亿元。

行业集中度越来越高的今天，纵然房企竞争犹存，但前二十位置基本稳定。相较去年同期，今年新上榜房企分别为金地集团和中梁控股，而泰禾集团和绿城中国则失意TOP20。

头部房企高增长的荣光已成历史，但整个房地产行业的规模依然庞大。过去的2018年，流量销售规模达千亿的房企从17家大幅增至30家。究其原因，一方面是因为企业自身的增长，另一方面则是合作撬动的影响。

房企跨入千亿门槛后，维持规模高增难度愈高。由此，通过增加合作项目可确保一定的销售及营收增幅。此外，随着土地成本不断上升，房企共同拿地开发已成为行业普遍现象。通过合作可分散市场风险、减轻资金压力。

但合作机遇背后，并非毫无暗礁。目前，房企普遍以全口径进行业绩公告，将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩，不考虑股权占比及是否操盘。如果挤去这些“水分”，房企真实的资金与投资能力要重新洗牌。

与全口径销售额相比，权益销售额以企业股权占比为口径，能更真实反映房企的资金运用和战略把控水平，对行业从业者和投资者更有参考意义。

以2019年上半年业绩为例，权益金额排名前十的分别为碧桂园、恒大、万科、保利、中海、绿地、融创、新城、华润、龙湖。相较于全口径榜单，万科、融创行业排位分别下降一名、二名。

如果将范围扩大，房企权益榜位次变化更为明显。位列行业10~20位的房企有5家较全口径榜单出现下滑，正荣、旭辉、中南、金地尤为突出，分别下滑10、7、4、3名。旭辉、正荣更是直接跌出前二十。

2019年上半年，旭辉全口径销售额884.4亿元，权益销售额486.4亿元，销售权益比低至55%；正荣全口径销售额688.4亿元，权益销售额355.1亿元，销售权益比更是低至51.58%。

整体来看，前六月百强房企平均权益比例为79%，TOP20房企中有16家销售权益比低于80%。表现较为突出的是恒大、中海、绿地，权益比分别为95.1%、93.44%、90%，金科位列其后，权益比为87.75%，余下企业均在60%~70%左右浮动。2018年，行业平均权益比是80%。

增收不增利

一般来说，房企合作开发有五种常见模式：合资成立项目公司获取土地、与土地持有方进行股权合作、集团层面的战略合作、小股操盘、代建。而独立操盘能力较强、在项目获取和资金上实力较高的房企，如恒大、绿地、中海等，更倾向于通过独资实现规模发展，绝大部分项目权益为100%。

但如果将千亿企业的流量销售规模排名和其营收、归母净利润等指标排名进行对比，可以发现部分房企财务指标排名相对落后，甚至出现企业归母净利润与流量销售排名不相称的情况。实际上，销售权益比例越高的企业，锁定利润能力更强。

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