深圳市康达信管理顾问有限公司(中山分公司)
客服热线:0760-88631851/18925399301
传真:0760-88626970
邮箱:2830995949@@qq.com
Email:zhongshancmc@cmcchina.cn
地址:中国广东省中山市西区富华道383柏景台2栋23楼AB座
上半年楼市在跌宕起伏中结束。年中成绩单是,147家企业跨越50亿门槛,较去年增加9家,合计实现销售额58537亿元,同比增长10.3%。若以千亿为门槛,跃入其中的房企已达12家。
克而瑞数据显示,碧万恒依然占据前三的位置,上半年分别录得3895.4亿元、3349.3亿元、2825.4亿元销售额。其中,碧桂园仅6月单月便录得820亿元业绩,刷新行业纪录。合约销售超2000亿的房企还有保利和融创,分别录得2501亿元、2139亿元。
行业集中度越来越高的今天,纵然房企竞争犹存,但前二十位置基本稳定。相较去年同期,今年新上榜房企分别为金地集团和中梁控股,而泰禾集团和绿城中国则失意TOP20。
头部房企高增长的荣光已成历史,但整个房地产行业的规模依然庞大。过去的2018年,流量销售规模达千亿的房企从17家大幅增至30家。究其原因,一方面是因为企业自身的增长,另一方面则是合作撬动的影响。
房企跨入千亿门槛后,维持规模高增难度愈高。由此,通过增加合作项目可确保一定的销售及营收增幅。此外,随着土地成本不断上升,房企共同拿地开发已成为行业普遍现象。通过合作可分散市场风险、减轻资金压力。
但合作机遇背后,并非毫无暗礁。目前,房企普遍以全口径进行业绩公告,将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩,不考虑股权占比及是否操盘。如果挤去这些“水分”,房企真实的资金与投资能力要重新洗牌。
与全口径销售额相比,权益销售额以企业股权占比为口径,能更真实反映房企的资金运用和战略把控水平,对行业从业者和投资者更有参考意义。
以2019年上半年业绩为例,权益金额排名前十的分别为碧桂园、恒大、万科、保利、中海、绿地、融创、新城、华润、龙湖。相较于全口径榜单,万科、融创行业排位分别下降一名、二名。
如果将范围扩大,房企权益榜位次变化更为明显。位列行业10~20位的房企有5家较全口径榜单出现下滑,正荣、旭辉、中南、金地尤为突出,分别下滑10、7、4、3名。旭辉、正荣更是直接跌出前二十。
2019年上半年,旭辉全口径销售额884.4亿元,权益销售额486.4亿元,销售权益比低至55%;正荣全口径销售额688.4亿元,权益销售额355.1亿元,销售权益比更是低至51.58%。
整体来看,前六月百强房企平均权益比例为79%,TOP20房企中有16家销售权益比低于80%。表现较为突出的是恒大、中海、绿地,权益比分别为95.1%、93.44%、90%,金科位列其后,权益比为87.75%,余下企业均在60%~70%左右浮动。2018年,行业平均权益比是80%。
增收不增利
一般来说,房企合作开发有五种常见模式:合资成立项目公司获取土地、与土地持有方进行股权合作、集团层面的战略合作、小股操盘、代建。而独立操盘能力较强、在项目获取和资金上实力较高的房企,如恒大、绿地、中海等,更倾向于通过独资实现规模发展,绝大部分项目权益为100%。
但如果将千亿企业的流量销售规模排名和其营收、归母净利润等指标排名进行对比,可以发现部分房企财务指标排名相对落后,甚至出现企业归母净利润与流量销售排名不相称的情况。实际上,销售权益比例越高的企业,锁定利润能力更强。
康达信中山ISO9001认证咨询公司,以“致力于卓越管理”,更多ISO认证咨询业务:ISO9001认证咨询、14001认证咨询、ISO45001认证咨询、IATF16949认证咨询、QC080000认证咨询、ISO13485认证咨询、ISO27001认证咨询、ISO22000认证咨询、ISO内审员培训等服务都可以联系我们!客服热线:18923324126