促进房地产市场步入理性发展轨道

“租购并举”是房地产长效机制的重要内容

《金融时报》记者：在今年的《政府工作报告》中，关于房地产市场的总基调发生了一些变化：并未像去年一样强调控制房价和“租购并举”，而更多的是偏向“稳”。这种变化传递了哪些信号？

蔡真：我认为可以从两个方面理解今年《政府工作报告》对房地产市场的表述：一是不提“租购并举”并不意味“租购并举”不再重要，“租购并举”恰恰是房地产长效机制的重要内容，甚至是核心内容。住房商品化改革以来，“轻租重购”的导向致使房地产泡沫严重，因为住房资产的价格是未来租金流的折现，而人们对这种折现预期往往表现出非理性，再加之城市化进程、热钱炒作等因素更是推高了房价。政策引导将人们购买住房资产的需求转向住房消费的需求有利于化解泡沫问题，使得房地产市场稳定发展；也有利于减轻人们购房压力，缓解焦虑情绪；进而甚至能推动“双创”工作，促进经济转型。因此，“租购并举”的工作今后还会进一步推进，比如推动住房租赁市场发展的重要金融工具REITs，今年可能会由“类REITs”向“真REITs”迈进一大步。

二是怎么理解“稳”的问题，长效机制是着眼于长期，而当前房地产市场强调的“稳”是指短期，是服从于宏观政策总基调“稳”的要求的。我们的研究表明，房地产市场是系统性风险的重要源头之一，它关联宏观、产业、财政、金融等方方面面，一旦房地产市场出现大的问题会对整个经济造成极大的破坏，使得经济运行跳出原有运行区间，甚至影响第一个一百年奋斗目标的实现。我是很赞成过去几年来房地产市场“冻结式”的政策措施的，因为它实现了“稳”的目标。今年的《政府工作报告》提出了“六稳”，我认为与房地产相关的有稳金融、稳投资、稳预期，即房地产信贷和投资在增速上不会有大的变化，房价的预期也不会明显转向过热。

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