房地产经营管理要精细化

而聚焦于房地产，兰德咨询总裁宋延庆认为，目前房地产时点依然处于行业大周期下的上升期，但其中的中小周期是客观存在的。

在此背景下，宋延庆认为，可能有三种企业，未必能穿越周期：一是过于依赖一种模式的。无论是现金流的商业模式，还是产城一体化的产业园，过于依赖某种模式很难穿越周期；二是杠杆过高的，特别是过于依赖融资杠杆的。而所谓的融资杠杆，就是利用信托、基金、银行的资金。建议企业通过高周转、快销来提高经营杠杆，降低负债、融资杠杆；三是总跟不上市场节拍的，刚需爆发时做改善，改善爆发时做刚需。“这三种企业可以会同为一类企业，即现金流不能实现总体平衡。”宋延庆说。

基于此，宋延庆认为，未来房企之间的竞争主要在两大方面：一是资本端口的竞争，看谁有钱，谁的钱便宜，谁的财富资源多；二是看谁的内容比较丰富，内容主要表征是产品，谁的产品竞争力强，产品穿越周期的韧性较强。因此，未来房企间的竞争一定是资本+N个内容的竞争，内容可看作住宅、产业地产、文旅地产、养老地产，但N个内容加起来的结果是，一定围绕着现金流平衡。

此外，金科股份联席总裁方明富亦表示，低价拿地、高价卖房的时代已终结， 因此，房地产经营管理未来也要精细化，从靠土地红利演变为靠企业的经营、融资能力、产品实力、成本、运营、服务等全方位的能力提升，才会迎来房地产企业未来的竞争。

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