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而聚焦于房地产,兰德咨询总裁宋延庆认为,目前房地产时点依然处于行业大周期下的上升期,但其中的中小周期是客观存在的。
在此背景下,宋延庆认为,可能有三种企业,未必能穿越周期:一是过于依赖一种模式的。无论是现金流的商业模式,还是产城一体化的产业园,过于依赖某种模式很难穿越周期;二是杠杆过高的,特别是过于依赖融资杠杆的。而所谓的融资杠杆,就是利用信托、基金、银行的资金。建议企业通过高周转、快销来提高经营杠杆,降低负债、融资杠杆;三是总跟不上市场节拍的,刚需爆发时做改善,改善爆发时做刚需。“这三种企业可以会同为一类企业,即现金流不能实现总体平衡。”宋延庆说。
基于此,宋延庆认为,未来房企之间的竞争主要在两大方面:一是资本端口的竞争,看谁有钱,谁的钱便宜,谁的财富资源多;二是看谁的内容比较丰富,内容主要表征是产品,谁的产品竞争力强,产品穿越周期的韧性较强。因此,未来房企间的竞争一定是资本+N个内容的竞争,内容可看作住宅、产业地产、文旅地产、养老地产,但N个内容加起来的结果是,一定围绕着现金流平衡。
此外,金科股份联席总裁方明富亦表示,低价拿地、高价卖房的时代已终结, 因此,房地产经营管理未来也要精细化,从靠土地红利演变为靠企业的经营、融资能力、产品实力、成本、运营、服务等全方位的能力提升,才会迎来房地产企业未来的竞争。
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