三四线城市购房需求少了

过去两三年，因一二线城市楼市调控日渐趋紧，房企逐渐转战三四线城市，恰逢政府开始力推棚改货币化，三四线城市楼市一时火爆。如今为何迅速降温？

杨昱颖表示，三四线城市楼市销售下滑，一个原因是这些城市的住房需求已基本得到满足，那些位于经济薄弱地区或远离经济发达地区(比如长三角和粤港澳大湾区等) 的城市尤其如此。过去1~2年，三四线城市楼市销售强劲，估算其2017和2018年同比增速约为23%和16%，这意味着当地很多人近年来已经购房。

此外，棚改政策的变化也将导致住房销售的下降。穆迪报告认为，过去2~3年中，很多三四线城市的地方政府将棚改政策作为消化过剩住房供应的工具。在棚改项目中，政府拆除危旧住房，提供新住房或购置新住房的货币化补偿。由此带来的购房量增长也在一定程度上助推了三四线城市的房价。

住建部去年7月曾表示，棚改促进了房地产市场平稳健康发展。房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。

2014年全国棚改货币化安置比例为9%，2015年快速上升至29.9%，2016年这一比例更是上升到了48.5%。官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

杨昱颖表示，根据估算，棚改这部分销售额约占过去两年三四线城市房地产销售额的20%~30%。政府已经将2018~2020年这3年的棚改目标从 2015~2017年的1800万套下调至1500万套。此外，政府正在限制住房库存低的城市使用货币化补偿，以遏制房价上涨。这两项变化将削弱三四线城市的住房需求。

第一财经4月曾报道，2019年我国各地棚户区改造任务约285万套，不仅远低于外界此前450万套的预期，与2018年的626万套相比，今年棚改开工计划目标已经腰斩。

不同城市表现更分化

中国楼市的区域特色较为明显，即便总体上看三四线城市库存上升，销售放缓，但城市之间的分化也越来越明显。

譬如佛山（楼盘），一般被认为是三线城市，但其房地产市场近期却波动较大，新建商品住宅和二手住宅房价指数累计涨幅过大，被住房和城乡建设部给予了“预警提示”。

穆迪报告认为，经济相对较强的三四线城市房地产销售额将继续增长，例如位于粤港澳大湾区和长三角地区大城市周边的城市。这些城市将受益于所处地区的经济增长、基础设施升级以及大城市高房价导致的需求溢出。

根据《中国百城库存报告》，2019年4月，100个城市中，有55个城市库存出现了同比增长现象，其中福州（楼盘）、惠州（楼盘）和南京（楼盘）3个城市的库存上升速度较快，同比增速分别达到102%、94%和69%。此类城市库存规模上升，和近期供应规模较大等因素有关。

同时，100个城市中，有45个城市的库存出现了同比下降态势，其中济南（楼盘）、郑州（楼盘）和丹东（楼盘）的同比降幅较大，降幅分别为42%、31%和31%。尤其是对于济南等省会城市而言，未来补库存的需求比较大。

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