房地产金融长效管理机制

日前央行召开2020年工作会议，首次在工作会议中提出了“加快建立房地产金融长效管理机制”。以房地产金融长效管理机制建设维护房地产市场平稳健康发展，关键是要处理好房地产市场防风险与促发展之间的关系，核心是基于房地产的投资和居住不同属性，“有保有压地”差别化对待房地产金融需求。

房地产金融政策持续从严的“调控悖论”

从国内外发展经验来看，房地产行业对金融依赖程度很高，金融对房地产行业的过度影响将催生庞大的投资需求，导致房地产市场形成泡沫，甚而引发范围更广的金融和经济危机。

在主要城市房价不断突破“天际线”的背景下和“房住不炒”的政策主基调下，我国房地产金融政策持续收紧。比如，提高房地产开发贷款的条件，收紧银行信贷资金进入房地产市场；对房地产信托进行“窗口指导”，收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目；收紧个人住房贷款条件、额度、利率，并严控消费贷款、经营贷款、信用卡资金流入房地产市场；从严监管房地产企业发行股权、企业债券、境外融资等等。

房地产金融调控的本意是压缩房地产投资性需求，推动房地产回归居住属性，有效防范房地产市场风险。但不断加码的房地产金融调控政策却存在着明显的“调控悖论”。

主要城市房价涨到工薪阶层难以承受的高度，固然有房地产炒作的因素，关键原因还是大城市住房供给不足。但是，一系列金融调控政策限制资金流入房地产开发领域，进而限制了房地产市场的供给，新一轮房价上涨也就有了“支撑”。

在房地产金融调控政策下，房地产开发商在金融领域成为“融资难、融资贵”的“弱势群体”；一旦到了房地产销售市场上，开发商持有“稀缺资源”待价而沽，拥有面对消费者的强势“话语权”，包括融资成本在内的各项高昂成本都会转嫁给消费者，这也就使得一些城市陷入“越调越高”的周期循环。

我国房地产金融政策将加快进入市场化轨道

从“加强房地产金融调控”到“加快建立房地产金融长效管理机制”，意味着我国房地产金融政策将逐渐摈弃政府主导模式，减少行政对房地产金融市场的干预，加快形成一系列影响市场发展的长期制度安排，让房地产金融真正回归正常化、市场化。

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